16 июня 2025

8 советов для тех, кто планирует покупку вторичного жилья

/ Что проверить в документах и самой квартире

Покупка квартиры — ответственное мероприятие, особенно если речь идет о вторичном жилье. Покупателям следует избегать множества подводных камней, которые могут привести к серьезным проблемам — вплоть до потери новой собственности. Рассказываем, как можно себя обезопасить.

1. Убедитесь в благонадежности собственника

Первым делом проверьте, принадлежит ли вообще квартира продавцу. Лучше всего, чтобы собственником был именно он.

Далее выясните, не заведено ли в отношении собственника исполнительных производств. Сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов, зная лишь фамилию, имя, отчество, дату рождения и город. Просроченные обязательства могут привести к банкротству, а признание продавца банкротом — к обжалованию сделки.

Еще один важный нюанс — отсутствие судебных разбирательств, особенно касающихся раздела имущества, наследства.

В некоторых случаях может понадобиться справка о том, что продавец не состоит на учете в психдиспансере. Например, если покупаете квартиру у глубоко пожилого человека. Без нее родственники могут оспорить законность сделки.

2. Проверьте саму квартиру

Запросите у продавца свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости — из этого документа можно узнать не только информацию о собственниках и обременениях, но и количество предыдущих владельцев. Также необходимо взглянуть на правоустанавливающий документ — это может быть договор купли-продажи, дарения. Обратите внимание на адрес, площадь, условия сделки.

Еще один важный документ — справка о зарегистрированных лицах. Если в списке есть несовершеннолетние, убедитесь, что не будет проблем с их перерегистрацией.

Совет

Попросите продавца взять свежую справку о зарегистрированных жильцах ко дню сделки. В момент заключения договора она уже должна быть пустой.

3. Исключите проблемы с родственниками

В первую очередь, если квартира была куплена в браке, попросите продавца предоставить нотариальное согласие на продажу от супруга или супруги. Это позволит избежать вероятности оспаривания сделки в случае развода.

Еще один камень преткновения — дети. Их права надежно защищены законом, поэтому важно убедиться в том, что они не будут нарушены. Например, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, родители обязаны их оформить по другому адресу.

В случае с долями все сложнее — продавцу потребуется обратиться в органы опеки для получения разрешения. Оно выдается при условии улучшения жилищных условий и наделения детей долями в новой квартире.

Кстати

Если при покупке использовался маткапитал, детские доли в квартире обязательно должны быть выделены.

4. Удостоверьтесь в отсутствии долгов

В первую очередь тех, что касаются жилищно-коммунального хозяйства. Для этого продавец должен предоставить справку из управляющей компании или МФЦ.

Во-вторых, проверьте, нет ли долгов по ипотеке. На самом деле покупать и продавать квартиры, находящиеся в обременении, можно, но это сложнее и дольше. Поэтому узнать о том, что собственность находится в залоге у банка, лучше заранее. Продавцу нужно будет собственноручно закрыть ипотеку перед продажей и получить справку о погашении долга либо обратиться в банк за получением разрешения на продажу.

Важно

Если банк уже обратился в суд о взыскании квартиры из-за имеющихся долгов или собственник объявлен банкротом, проведение сделки невозможно.

5. Осмотрите жилье

Сделать это нужно еще до проверки документов, чтобы в случае чего не тратить силы и время. Первое, что следует исключить — наличие незаконной перепланировки. Это может быть снос балконной перегородки, перемещение мокрой зоны или даже установка теплых водяных полов.

Наличие или отсутствие ремонта — дело вкуса, но, покупая жилье в плачевном состоянии, стоит убедиться, что в нем хотя бы не было потопов или пожаров.

Совет

Проверьте также не находится ли дом в списке объектов реновации. То есть не планируют ли его сносить.

6. Познакомьтесь с соседями

Сначала с теми, что будут жить рядом с вами — на одной площадке, сверху и снизу. Пообщайтесь с другими жителями подъезда, узнайте у них, не проходят ли в доме регулярные вечеринки с громкой музыкой или пьяные разборки, нет ли конфликта с управляющей компанией, достаточно ли места для парковки авто.

Прогуляйтесь по двору, спросите прохожих, нравится ли им район, какие плюсы и минусы у него есть.

Обязательно изучите карты — посмотрите, где находятся сады и школы. Насколько далеко продуктовые магазины, больницы и другие важные объекты инфраструктуры. Все это поможет сделать правильный выбор.

7. Проверьте правильность составления договора купли-продажи

Даже если его составлял опытный риелтор или нотариус, обязательно внимательно изучите содержание прежде, чем ставить подпись и оплачивать покупку. В договоре купли-продажи обязательно должна быть указана следующая информация:

паспортные данные участников сделки;
сведения о недвижимости — адрес, этажность, площадь, дата постройки;
точная стоимость и механизм передачи денежных средств;
подтверждение отсутствия обременений;
дееспособность сторон, если требуется;
права и обязанности сторон;
условия расторжения договора.

Важно

Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре, иначе вы рискуете потерять часть денег в случае его расторжения. Помимо этого, вы не сможете вернуть налоговый вычет в полном объеме.

8. Запросите свежую выписку из ЕГРН на сделке

Последний способ перестраховаться — попросить продавца за день до сделки взять свежую выписку из ЕГРН и принести ее на подписание договора. Это позволит исключить возможность передачи права собственности или проведения других махинаций, которые могут привести к неприятным последствиям.

Важно

Не забудьте после подписания договора забрать у продавца все необходимые документы: кадастровый паспорт, выписку об отсутствии долгов, справку из ПНД. И обязательно составьте акт приема-передачи, чтобы зафиксировать состояние недвижимости на момент получения ключей.

Что можно сделать?

Доверить юридическую проверку квартиры профессионалам. Такая услуга называется сделкой с гарантией: если юристы допустят ошибку и покупатель потеряет квартиру, компания должна будет возместить ее стоимость.